Ha úgy döntött, hogy lakását ingatlanközvetítő bevonása nélkül, önerőből szeretné eladni, akkor az alábbi cikkben lépésről – lépésre haladva követheti végig a lakáseladás menetét. Mire kellene leginkább figyelni az értékesítés során, hol lesznek a buktatók, hogyan spórolhat meg felesleges köröket. A lényegre fókuszálva a lakás felkészítésétől az adózási kötelezettségek teljesítésén keresztül, egészen a lakás átadásáig. Így végül nem csak a közvetítő jutalékát fogja megtakarítani, hanem csalódás sem fogja érni.
1. lépés: Tulajdoni lap “Tiszta a lakás tulajdoni lapja?”
A tulajdoni lap a lakás személyi igazolványa. Minden alapvető adatot tartalmaz egy adott ingatlanról, melyből egyértelműen kiderül, hogy ki a tulajdonos, illetve terheli-e a lakást jelzálog, haszonélvezet, elővásárlási jog stb., ami a lakás adásvételét megnehezítheti. Az online ingatlan-nyilvántartásból töltse le a lakás tulajdoni lapját. Ne lepődj meg, ha a tulajdoni lapon olyan bejegyzéseket talál, melyek létéről addig fogalma sem volt. Nem kell megijedni tőlük, mert mindenre van megoldás. Viszont, ha kihagyja ezt a lépést, akkor könnyen előállhat az a kellemetlen helyzet, hogy egy érdeklődő jobban képben lesz azzal, hogy mi szerepel lakása tulajdoni lapján, mint Ön.
2. lépés: Adózás “Ha eladom a lakást, mennyi adót fizetek?”
Érdemes még az előtt kiszámolni a lakás eladása után fizetendő adót, mielőtt még egyáltalán belefogna az értékesítésbe, hiszen komoly meglepetés érheti.
15% személyi jövedelemadót kell fizetnie ingatlaneladásból szerzett jövedelme után, ha a lakás vételétől számított 5 éven belül többért adja el lakását, mint amennyiért megvette. Ha legalább 5 éve vásárolta a most eladni kívánt lakást, akkor nem kell adót fizetnie. Az 5 éven belül sem mindegy mikor vásárolta a lakást, mert minél régebben, annál kevesebb adót kell fizetnie. Használja a NAV kalkulátorát, ha tűpontosan szeretné kiszámolni a lakáseladás után fizetendő adót: https://nav.gov.hu/sites/apeh/calc/ingatlan_jovedelem_calc1.html
3. lépés: Lomtalanítás és kiürítés “Ugye üresen adják majd át a lakást?”
Ha megteheti, akkor árulja eleve teljesen kiürítve lakását, hiszen előbb – utóbb mindenképpen ki kell majd ürítenie. Az üres lakás könnyebben és többért eladható, mint a lomokkal teli. Az értékesítés alatt álló lakásban lehetőleg ne lakjon senki, ne legyenek benne bútorok, lomok, költözésre váró holmik és még csak átmenetileg se tároljon a lakásban semmit. Az üres lakás amellett, hogy tágasabbnak tűnik, az érdeklődők is könnyebben tudják majd beleképzelni magukat a saját bútoraikkal, mint egy más által még lakott és berendezett élettérbe. Ha leharcolt bútorzattal és lomokkal telve árulja lakását, akkor az a vételárat lefelé fogja húzni. Nem érdemes költeni a manapság divatos “home staging” szakértőre, elég ha szól egy lomtalanítónak.
4. lépés: Javítások “Elnézést, a kilincs a kezemben maradt”
Jobb egy rendben lévő ősrégi radiátor, mint egy modern, melyikből éppen csepeg a víz. A megtekintés során, nem akadhat meg az érdeklődő szeme látványosan meghibásodott dolgokon, mint egy leszakadt redőny, kiszakadt konnektor, lógó lámpatest. Ne maradjon a kezében az ablak kilincse, ha netán ablakot nyitna. Ezek könnyen és gyorsan javítható meghibásodások, de egy hezitáló potenciális vevőt könnyen lehet, hogy éppen egy nyikorgó ajtó zaja miatt áll el a vásárlástól. A kérdés költői, de mennyi időbe és pénzbe kerülne megzsírozni annak az ajtónak a pántjait?
5. lépés: Tisztasági festés “Ott az a folt, egy régi beázás?”
Tisztasági festésnél nem érdemes tovább menni. Azaz 1 réteg festék – ha lehet fehér festékkel -, ami eltünteti a koszt a falakról és frissesség szaga lesz tőle a lakásnak. Festés előtt el kell tüntetni a falakról a nagyobb sérülések pl. falfúrások nyomait (glettelés). Egy tisztasági festés még egy vállalhatatlan lakással is csodát tesz majd.
6. lépés: Takarítás “Mi ez a szag?”
Ahogy a javításokat, úgy a takarítást sem érdemes elhanyagolni. Sőt! Míg a javítások hiánya csupán szemet szúr, addig a takarítás hiánya a vevő orrát is szúrhatja. Ha pedig undort kelt a lakás, akkor egészen biztosan nem lesz üzlet, felesleges időpocsékolás megmutatni bárkinek.
7. lépés: Irányár meghatározása “Mennyiért hirdessem meg a lakást?”
Először mindenki olyan áron kezdi árulni a lakását, amennyit kapni szeretne érte. Ha ezen az áron nem talál vevőt, akkor megpróbálja annyiért eladni, amennyit a lakás ér. Ha így sem sikerül eladni, akkor annyiért kezdi el árulni amennyiért megveszik. A tulajdonosok és a profi értékesítők egyaránt a nagy hirdető oldalakon megjelenő ingatlanhirdetésekre támaszkodva alakítják ki az eladási árat. Pontosabban az “irányárat”, azaz egy olyan nem fix eladási árat, melyből a vevő még alkudhat. Ezeken az oldalakon imponálóan magas árakat találunk ugyan, de ezek 70% -a sajnos nem reális. A jól árazott lakások hamar elkelnek, így azok gyorsan le is kerülnek ezekről a felületekről, addig a túlárazott lakásokat sokan abban a reményben tovább hirdetik, hogy “hátha valaki ennyiért is megveszi”. Vitathatatlan előnye viszont az itt talált hirdetések alapján beárazott lakásnak, hogy nem lesz alulárazva. Alakítsuk ki az árat nyugodtan az ott látott árakat alapul véve, de ha hetekig nem kap egy érdeklődő megkeresést sem, akkor érdemes elgondolkodni az eladási ár csökkentésén.
8. lépés: Energetikai tanúsítvány “Van már energetikai tanúsítványa?”
Az energetikai tanúsítvány egy rövidke tanulmány az eladni kívánt lakás energiahatékonyságáról. Eladás szempontjából viszont nem a benne leírtaknak, hanem a tanúsítványon szereplő számnak van nagy jelentősége, amely az adásvételi szerződés kötelező tartalmi eleme. A tanúsítványt 1 – 2 napon belül elkészítik az erre szakosodott cégek, egy átlagos lakás tanúsítványának elkészítése 10 – 20 -ezer forint között van.
9. lépés: Hirdetés “Ha eladom a lakást, mennyi adót fizetek?”
Alapvetően a hirdetés ma online hirdetést jelent, ahol két fő irányba érdemes elindulni, melyből az egyik az ingatlan.com ingatlanhirdető oldal, a másik a facebook ingatlanhirdető csoportjai. A lakáskeresésben lévő emberek 99% -a ezen a két platformon keres, ezért ezeken az oldalakon érdemes hirdetni is.
A kerületet kitapétázni hirdetésekkel felesleges, de a lakás ablakába és a lépcsőházba érdemes kitenni egy-egy “ELADÓ + telefonszám” táblát.
10. lépés: Lakás bemutatása “Megtekinthető ma délután a lakás?”
Minél rugalmasabban tud időpontot adni az érdeklődőknek a lakás megtekintésére, annál rövidebb idő alatt találhat vevőt a lakására. Sok lakásvásárló, akik már ugyan kinéztek maguknak egy lakást, a tulajdonosnak adott végleges válasz előtti utolsó pillanatban megnéznek még 1 – 2 hasonló ajánlatot, hátha jobbat találnak, mint amit választottak. Ezek a vevők hétfőn nem fognak és nem is tudnak várni hétvégéig, amíg Ön ráér.
11. lépés: Alku “Mennyit tudna engedni a feléből?”
Határozzon meg egy minimum összeget, amennyit mindenképpen szeretne megkapni a lakásért. Ezt a számot aztán erősen rögzítse a fejében, mert sok vevő minden pszichológiai trükköt bedob majd “alku” címén, hogy lejjebb tornássza az árat. Akadnak erőszakosak, akik az árat tartják “sértőnek” és ezért méltányos árat követelnek. Mások egy könnyfakasztó családi helyzet ecsetelésével szeretnének árengedményt kisírni. Ezért mindenképpen betonszilárdágú legyen a fejében ez a minimum ár, csak így tudja megvédeni magát egy rossz üzlettől.
12. lépés: Ügyvéd “Nekem nincs ügyvédem, Ön tudna ajánlani?”
Hagyományosan a vevő bízza meg és fizeti az adásvételi szerződést elkészítő ügyvédet. Ettől függetlenül nem árthat, ha Ön is kapcsolatban áll egy ingatlanjogban jártas ügyvéddel, kinek telefonszámát rögvest meg tudja adni abban az esetben, ha a vevő arra kérné, hogy Ön ajánljon neki egy ügyvédet az adás-vételi szerződés elkészítéséhez. Egy gyakorlott ügyvéd segítsége akkor is jól jön, ha csupán a szerződés tervezetét nézetné át egy hozzáértővel, mielőtt Ön aláírná azt.
13. lépés: Birtokbaadás “Kaphatunk kulcsot a lakáshoz?”
A birtokbaadással elérkeztünk az adás-vétel utolsó lépéséhez, melyre csak akkor kerüljön sor, ha a vevő a teljes vételárat már megfizette. Amíg a szerződésben foglaltak maradéktalanul nem teljesülnek, addig még jelképesen se adja át a lakását, pl. egy kulcs a vevőnek, hogy megkezdje a felújítást. Az adás-vételi szerződésben meghatározott időpontban találkozzon a lakásban a vevővel, ahol együttesen jegyzőkönyvbe rögzítsék a birtokbaadás időpontját, a lakásban maradó berendezési tárgyak leltárát, illetve a közüzemi órák állását is fel kell vezetni a jegyzőkönyvre. Az eladó köteles igazolni a vevő felé, hogy nem áll fenn a lakással kapcsolatos közüzemi tartozás.
A birtokbaadást követően ne feledkezzünk el kijelentkezni a lakásból, a bejelentett lakcímünket, vagy vállalkozásunk bejelentett székhelyét módosítsuk, mert azokat a lakás új tulajdonosa beleegyezésünk nélkül is fiktíváltathatja.
Praktikus, ha a birtokbaadási jegyzőkönyv aláírását követően a régi és az új tulajdonos közösen keresi fel a közüzemi szolgáltatókat a mérőórák átírása miatt.
Az érdeklődők leggyakrabban feltett kérdései:
– “Tiszta” a lakás tulajdoni lapja?
– Mikor épült a társasház?
– Milynek a szomszédok?
– Hogyan szokott alakulni a fűtés költsége az év folyamán?
– Mennyi a közös költség? Mit tartalmaz?
– Hitelt kell felvennem a vásárláshoz. Nem probléma?
– Az elektromos – víz – gáz hálózat mikor volt felújítva?
– Hány amperes a villanyóra?
– Milyen tájolású a lakás?
– Milyen boltok és szolgáltatások érhetők el a közelben?
– Hányas busz, villamos jár a környéken?
– A legközelebbi metrómegállóhoz milyen gyorsan tudok eljutni?
– Milyen a közbiztonság a környéken?
– Ingyenes a parkolás?
– Milyen gyakran romlik el a lift?
– Az alsó szomszéd dohányzik?
– A fenti szomszédnak rohangálós gyerekei vannak?
– Pincerekesz tartozik a lakáshoz?
– Lehet számítani a társasház külső hőszigetelésére?
– A falak közül melyik válaszfal és melyik főfal?